中诚原创——招标过程中关于合同形式的确定案例-天生赢家一触即发官网

中诚原创——招标过程中关于合同形式的确定案例
 
  背景:
  由我负责全过程造价控制工作的苏州吴江区的一住宅项目,建筑面积218569平方米,其中地下面积45715平方米,地上面积172854平方米。包括四幢超高层住宅、一幢2层会所、一个地下车库。该项目当时还未招标,设计图纸刚送审查但还未通过审查。
  因本项目所在区域目前销售势头良好,开发商希望本工程抓紧招标实施。但目前图纸还未送审,因此存在审查时带来的诸多变更,使后期管理风险比较大。
针对本项目的特点,初步拟定三个方案,并针对各方案进行了优劣比对,将初步形成的建议方案报业主。
  拟定方案
  1、固定综合单价合同:
  招标前由招标人编制具有工程量清单的招标文件,投标人据此提出各工程细目的单价和投标总报价,招标人根据总报价的高低确定中标单位,签订合同。在合同执行过程中,单价原则上不变,完成的工程量根据计量结果来确定。工程量实量实算,以实际完成的数量乘单价结算。
  2、固定总价包干合同:
     总价合同也称作总价包干合同,即根据施工招标时的要求和条件,当施工内容和有关条件不发生变化时,业主付给承包商的价款总额就不发生变化。
  3、成本加酬金合同:
     工程施工的最终合同价格将按照工程实际成本再加上一定的酬金进行计算,在合同签订时,工程实际成本往往不能确定,只能确定酬金的取值比例或者计算原则,由业主向承包单位支付工程项目的实际成本,并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。
  方案分析:
  1、固定综合单价合同:
  因本项目目前还未通过审查,审查过程中可能存在或多或少的变更,这增加了后期的管理难度。而固定综合单价合同的可操作性强,对图纸质量和设计深度的适应范围广,特别是在合同执行过程中,便于处理工程变更和施工索赔(即使出现工程变更,依然有计价依据),合同的公平性更好,投标人的风险责任小,有利于降低投标报价。
  但这种合同使招标人的管理工作量增大,目前来讲,招标人的管理人员相对较少、项目管理经验相对不足。
  此外,招标人采用这种合同时易遭受投标人不平衡报价带来的造价增加风险。
  2、固定总价包干合同:
     招标人比较倾向于此种合同类型,总价包干,图纸不变则合同金额不变,有利于后期管理。
     针对本项目,一个比较大的不确定因素就是图纸审查情况,如果审查变更较少,则此种合同形式还是比较方便、好管理;如果审查变更较多,如主体结构配筋、公共部位组合形式(之前已经提过此类问题)等,则后期管理比较麻烦,如钢筋变化过多,无形中可能导致这部分工程量是按实计量,失去了固定总价合同的优势。
  3、成本加酬金合同:
  招标人对工程总价不能实施实际的控制,后期管理工作较多,业主也没这个意愿。故此方案不可行。
  方案的最终解决
  综合考虑各方案优劣之后,最终还是选择了第2方案,固定总价包干合同。主要考虑以下几点:
  1、本项目为住宅项目,技术不太复杂,总价合同好管理。
  2、即使图纸审查变更较多(如钢筋),则也是部分需要按实结算,不会导致整个项目按实结算,整个项目按实结算的概率比较小。
  案例启示
  作为开发商来说,在形势好的时候,抓紧开发周期确实很重要,这就要求开发商在前期阶段做好充分的准备:
  1、前期阶段找设计单位一定要选择技术先进、经验丰富的设计单位及项目负责人。
  2、开发商对户型要有一定的积累,形成一个自己的设计标准,包括户型、户型比例、交通核的布置、建筑装修做法等。
  3、前期策划时尽量选用自己比较成熟的户型,这样可以缩短设计周期,而且审查通过率比较高。
  4、在招标阶段选择合适的合同类型对后期的工程管理、成本管理影响较大,在技术成熟、图纸深度达到要求时尽量使用总价包干合同。
  5、在使用总价包干合同时承包商承担了大部分的风险,要明确风险承担范围,主要风险来自于人工、材料市场行情的变化,如本项目合同条款中就规定钢材和商品砼根据施工期间的市场价格进行调整,这样减小了承包商的价格风险。